在司法网络拍卖实践中，法拍资产因“低价”“公开”等特点，成为不少市场主体的选择。然而，拍卖过程中存在的权利瑕疵、费用承担等问题，往往潜藏风险。近日，某省高级人民法院通过执行监督程序，就一起法拍土地使用权纠纷案作出执行裁定。因执行法院未披露涉案土地存在未缴纳出让金之重大瑕疵，导致竞买人产生重大误解，合同目的无法实现。竞买人随后委托在明律师代理，法院最终裁定撤销涉案拍卖成交裁定及相关复议、异议裁定，从法律上否定了案涉司法拍卖的效力。
【案件背景】本案中，A贸易公司通过淘宝网司法拍卖网络平台，以一千五百余万元竞得某地块国有土地使用权，执行法院亦作出裁定确认该土地使用权归A公司所有，并出具协助执行手续。但A公司在办理过户时，却被当地自然资源部门告知，案涉土地未缴纳土地出让金，需按拍卖成交价的40%补交土地出让金后方能办理过户，这一要求让A公司的法拍初衷彻底落空。
经查，案涉土地使用权登记在B集团公司名下，证载用途为综合用地、使用权类型为出让，此前因金融借款合同纠纷被法院查封拍卖。而执行法院在拍卖前，曾向当地国土部门发函查询土地出让金缴纳情况，国土部门复函明确案涉土地未实质性缴纳出让金，拍卖时需按成交价40%补交土地出让金。但这一关键的权利瑕疵，执行法院并未在拍卖公告、须知中予以任何披露。
多次沟通无果后，A公司向法院提出执行异议，请求撤销涉案司法拍卖、返还拍卖款并赔偿损失，却先后被基层法院、中级法院驳回。两级法院均认为，拍卖公告已提示“标的物以实物现状为准，法院不承担瑕疵保证”“过户相关税费由买受人承担”，A公司作为竞买人应尽审慎调查义务，且其知晓过户障碍后未及时维权，已超出合理期限。
不服该结果的A公司向省高级人民法院申诉，案件迎来反转。
【高院审理】省高院受理申诉后，将“买受人撤销拍卖的请求应否支持”作为核心争议焦点，围绕土地出让金承担主体、评估价是否包含出让金、竞买人是否存在重大误解三大关键问题展开审查，最终作出撤销原裁定的执行裁定，其裁判思路为同类案件划定了清晰的法律边界。 1. 土地出让金的法定承担主体，绝非竞买人 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让金是土地使用者向国家支付的土地使用对价，承担主体应为与政府签订出让合同的原土地权利人，即本案中的B集团公司。
高院明确，出让金并非司法拍卖产生的税费，而是在拍卖前就已因原权利人未履行法定义务而产生的债务，依法应由原权利人补交，或从拍卖款中抵扣上缴，不能将该法定义务转嫁给竞买人。执行法院将未缴出让金的土地进行拍卖，却未明确该费用承担主体，本身已违反法律规定。 2. 评估报告未注明出让金未缴，拍卖底价失去合法基础 案涉土地的评估报告将其按“出让土地”估值近两千七百万元，执行法院以此为基础确定拍卖起拍价，但评估公司作出评估时，并未知悉案涉土地未缴纳出让金的事实，评估报告也未对该重大瑕疵作出任何注明。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，执行法院有义务调查拍卖财产的权属状况、权利瑕疵，并将相关情况告知评估机构。本案中，执行法院虽查询到出让金未缴的信息，却未告知评估机构，导致评估价未扣除应缴出让金，拍卖底价的确定缺乏合法、真实的事实基础，后续拍卖行为的公正性亦无从谈起。 3. 格式提示不能豁免瑕疵披露义务，竞买人构成重大误解 司法拍卖中，执行法院常以“现状拍卖”“竞买人自负瑕疵风险”等格式条款提示风险，但该提示并非无底线，对于法院已经查明的重大权利瑕疵，法院负有法定的主动披露义务，该义务不能通过格式条款豁免。
本案中，执行法院在拍卖前已通过国土部门复函知晓案涉土地未缴出让金的关键事实，却未在拍卖公告、须知中披露，亦未明确该费用的承担方式。虽公告提示竞买人需自行调查、承担过户税费，但“土地出让金”并非一般的过户税费，而是决定土地能否合法过户的核心权利瑕疵，竞买人基于土地权证的登记信息及法院未披露瑕疵的行为，有理由相信案涉土地为已缴清出让金的合法出让土地，其参与竞拍的行为属于因重大误解实施的民事法律行为。
同时，高院指出，A公司并非在知晓过户障碍后怠于维权，而是直至多年后通过自然资源部门的书面答复，才确切得知执行法院早已查明出让金未缴却未披露的事实，其随后提出异议并未超出合理期限，中院参照合同法撤销权一年期限认定竞买人超出合理期限的结论缺乏事实依据。
综上，高院认为，A公司因重大误解参与竞拍，竞得土地后因原权利人未缴出让金无法办理过户，拍卖目的完全无法实现，其撤销拍卖的请求符合法律规定，遂作出撤销原全部裁定的执行裁定。
【实务启示】这起案件是司法实践中对法拍资产瑕疵披露义务的明确重申，无论是执行法院、竞买人，还是资产原权利人，都能从案件中得到重要法律启示，同时也为司法拍卖程序的规范化完善提供了实践参考。 对执行法院：瑕疵披露是法定义务，“现状拍卖”不能成为挡箭牌 司法拍卖的核心价值在于公开、公平、公正，执行法院作为拍卖的组织者，负有查明拍卖财产权利状况、披露已知重大瑕疵的法定义务，该义务是法定的、主动的，不能通过“竞买人自行调查”“自负瑕疵风险”等格式条款转移或豁免。
对于已通过调查查明的权利瑕疵，如未缴出让金、存在隐形抵押、权属争议等，执行法院必须在拍卖公告中明确披露，并注明相关费用承担主体、权利瑕疵的影响，确保竞买人在充分知情的前提下作出竞买决策。同时，执行法院应加强与自然资源、税务等部门的联动，准确核实拍卖资产的权利状况，避免因调查疏漏导致拍卖行为存在合法性瑕疵。 对竞买人：参与法拍需尽审慎义务，维权要抓住关键节点 尽管本案中竞买人最终维权成功，但法拍资产的“现状”特性仍要求竞买人尽到合理的审慎调查义务：参与竞拍前，应主动向自然资源、税务、住建等部门查询资产的权属、税费、抵押、规划等情况，切勿仅依据拍卖公告和权证信息作出决策；竞拍中，若发现公告未披露的瑕疵，应及时向法院提出异议；竞拍后，若因法院未披露重大瑕疵导致无法实现合同目的，应及时固定证据，通过执行异议、复议、申诉等程序维权，同时注意留存知晓瑕疵的时间证据，避免因“超出合理期限”丧失维权机会。 对司法拍卖行业：规范化是核心，需平衡各方利益 司法网络拍卖是解决执行难的重要手段，其规范化直接关系到当事人合法权益的保护和司法公信力的维护。本案的裁判结果，明确了“现状拍卖”的边界，否定了执行法院以格式条款豁免法定披露义务的行为，彰显了司法对竞买人合法权益的保护，也倒逼执行法院进一步规范拍卖流程：从资产调查、瑕疵披露，到评估定价、公告发布，每一个环节都必须严格依法进行，既要保障申请执行人的债权实现，也要防止竞买人因信息不对称遭受重大损失，实现各方利益的平衡。
【结语】司法拍卖不是“一拍了之”，更不能让“法拍有风险”成为执行法院疏于履职的借口。本案中，省高院的裁定不仅为个案中的竞买人挽回了损失，更从司法层面明确了执行法院的瑕疵披露义务，厘清了法拍资产中土地出让金等核心费用的承担规则，为后续同类案件的审理提供了重要参考。 从执行异议被驳回，到复议、申诉层层受阻，再到最终由省高院纠错，在明律师借对执行程序的精准把握和对司法拍卖规则的深刻理解，成功推动本案撤销违法拍卖，有力维护了竞买人的合法权益。
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